Все – на собрание!

Опубликовано 25.02.2017, автор .
Комментариев / просмотров: / 430

Многоквартирный дом – это сложный социальный организм. Он состоит из множества квартир и нежилых помещений, у каждого из которых есть хозяин. И каждый хозяин помещения имеет своё видение каждого аспекта жизни дома. А для того, чтобы дом мог «высказать» единое мнение в отношении себя, используется общее собрание собственников помещений многоквартирного дома (сокращённо – ОСС).

Зачем проводить собрания?

Многоквартирный дом как конструкцию образуют квартиры и нежилые помещения, имеющие собственников, а также общедомовое имущество – подъезды, лестницы, подвалы и чердаки. Но решают в доме не стены, а люди, владеющие отдельными помещениями на праве собственности.

Гражданское законодательство называет всех собственников помещений в доме гражданско­правовым сообществом. А собрания такого сообщества являются способом принятия решений, обязательных для каждого собственника квартиры или её части.

Это очень важная деталь – решения, принятые на собрании, обязательны для всех собственников. В том числе для тех, кто голосовал против или вовсе не участвовал в голосовании.

ОСС – высший орган управления многоквартирным домом. Не управляющая компания, не правление товарищества собственников жилья, не городская администрация и не госжилинспекция.  И если в законе сказано, что только ОСС вправе принять решение платить за коммунальные ресурсы напрямую поставщикам, то больше никто такое решение не примет.

Но из этого правила есть исключения. Хотя законодатель и обязал собственников проводить годовые ОСС (ч.1 ст.45 Жилищного кодекса РФ), он учёл, что далеко не каждый дом готов проводить собрания даже всего раз в год. Поэтому некоторые вопросы отданы для решения органам местного самоуправления. Например, если ОСС не установило размер платы за жилое помещение, это сделает местная администрация.

 

Какие вопросы решает собрание?

Вопросы, решать которые может только ОСС, определены Жилищным кодексом РФ (сокращённо – ЖК). Основные из них содержатся в статье 44, но многие разбросаны по другим статьям ЖК.

Для удобства мы свели их в отдельную таблицу, с которой рекомендуем вам ознакомиться. Вопросы в таблице разбиты на группы в зависимости от количества голосов, необходимых для принятия решения по ним.

Важно помнить, что по другим вопросам ОСС решения принимать не может.

 

Какие собрания бывают?

Закон различает ОСС по периодичности их проведения, особо выделяя годовые ОСС. Все другие ОСС являются внеочередными.

Кто может созвать собрание?

ОСС может быть созвано по инициативе любого собственника помещения в многоквартирном доме. Даже того, кто обладает небольшой долей в праве собственности на квартиру или нежилое помещение.

Кроме собственников право созвать ОСС имеет управляющая организация, с которой заключён договор управления домом.

 

Общие собрания собственников помещений в многоквартирном доме – тема не для одной публикации. В следующих номерах «ГС» мы расскажем о порядке созыва и проведения ОСС, процедуре подсчёта голосов, требованиях к оформлению протокола ОСС и действиях, которые нужно совершить для того, чтобы решения ОСС воплотились в жизнь.

 

Материал предоставлен МУП «ЦентрЖКХ»

Ниже опубликован перечень вопросов, отнесённых к компетенции ОСС.

 

Решения общего собрания, принимаемые простым большинством голосов (более чем 50% общего числа голосов собственников, участвующих в голосовании):

1) о сроках и порядке проведения годового общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, а также о порядке уведомления о принятых им решениях (ч. 1 ст. 45 ЖК РФ);

2) об использовании информационной системы ЖКХ или иных информационных систем при проведении общего собрания в форме заочного голосования (п. 3.2 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ);

3) об определении лиц, уполномоченных на использование данных систем (администратора общего собрания) (п. 3.3 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ);

4) о порядке приема администратором сообщений о проведении общих собраний, решений по вопросам, поставленным на голосование, а также о продолжительности голосования (п. 3.4 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ);

5) о порядке финансирования расходов, связанных с созывом и организацией проведения управляющей организацией, правлением ТСЖ, ЖК, ЖСК, иного специализированного потребительского кооператива общего собрания по требованию собственников помещений, обладающих не менее чем 10% общего количества голосов собственников помещений в многоквартирном доме (п. 3.5 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ);

6) о выборе и изменении способа управления многоквартирным домом (п. 4 ч. 2 ст. 44, ч. 3 ст. 161 ЖК РФ);

7) о создании ТСЖ и утверждении его устава (ч. 2 ст. 135, ч. 1 ст. 136 ЖК РФ);

8) о реорганизации ТСЖ (ст. 140 ЖК РФ);

9) о ликвидации ТСЖ в случае, если его члены не обладают более чем 50% общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме (ч. 2 ст. 141 ЖК РФ);

10) о выборе управляющей организации и определении условий договора управления многоквартирным домом (ч. 1 ст. 162 ЖК РФ);

11) об избрании и переизбрании совета многоквартирного дома, если в многоквартирном доме не создано ТСЖ либо этот дом не управляется жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом и при этом в доме больше четырех квартир (ст. 161.1 ЖК РФ);

12) об использовании информационной системы ЖКХ или иной информационной системы в деятельности совета многоквартирного дома, председателя совета многоквартирного дома, комиссий собственников помещений в многоквартирном доме в случае их избрания (ч. 13 ст. 161.1 ЖК РФ);

13) о размере платы за содержание жилого помещения в многоквартирном доме, в котором не созданы ТСЖ либо жилищный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив (ч. 7 ст. 156 ЖК РФ);

14) о внесении платы за все или некоторые коммунальные услуги (за исключением коммунальных услуг, потребляемых при использовании общего имущества) ресурсоснабжающим организациям, а за коммунальную услугу по обращению с твердыми коммунальными отходами ­ региональному оператору по обращению с твердыми коммунальными отходами (ч. 7.1 ст. 155 ЖК РФ);

15) о текущем ремонте общего имущества в многоквартирном доме (п. 4.1 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ);

16) о заключении договоров оказания услуг по содержанию и (или) выполнению работ по ремонту общего имущества при непосредственном управлении собственниками многоквартирным домом (ч. 1 ст. 164 ЖК РФ);

17) о выборе лица (при непосредственном управлении домом), уполномоченного действовать от имени собственников в отношениях с третьими лицами (ч. 3 ст. 164 ЖК РФ);

18) о месте или адресе хранения протоколов общих собраний и решений по вопросам, поставленным на голосование (ч. 4 ст. 46 ЖК РФ);

19) об избрании комиссии собственников помещений в многоквартирном доме (ч. 12 ст. 161.1 ЖК РФ);

20) о выборе способа формирования фонда капитального ремонта (п. 1.1 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ в данном случае решение принимается 50% от общего числа голосов собственников).

 

Решения общего собрания, принимаемые большинством не менее двух третей от общего числа голосов:

1) о реконструкции многоквартирного дома (в том числе с его расширением или надстройкой), строительстве хозяйственных построек и других зданий, строений, сооружений, капитальном ремонте общего имущества в многоквартирном доме, об использовании фонда капитального ремонта (п. 1 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ);

2) о размере взноса на капитальный ремонт в части превышения его размера над установленным минимальным размером взноса на капитальный ремонт, минимальном размере фонда капитального ремонта в части превышения его размера над установленным минимальным размером, выборе лица, уполномоченного на открытие специального счета, заключении договора банковского вклада (депозита) в целях размещения временно свободных средств фонда капитального ремонта, формируемого на специальном счете (далее ­ специальный депозит), совершении операций с денежными средствами на специальном счете, специальном депозите, размещении временно свободных средств фонда капитального ремонта, формируемого на специальном счете и специальном депозите (п. 1.1­1 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ);

3) о получении кредита или займа на капитальный ремонт общего имущества, определении существенных условий кредитного договора или договора займа, условиях получения гарантии, поручительства, уплате процентов за пользование этим кредитом или займом, оплате за счет фонда капитального ремонта расходов на получение указанных гарантий, поручительства (п. 1.2 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ);

4) о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе о введении ограничений пользования (п. 2 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ);

5) о пользовании общим имуществом иными лицами, в том числе о заключении договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций, если для их установки и эксплуатации предполагается использовать общее имущество (п. 3 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ);

6) об определении лиц, которые от имени собственников помещений в многоквартирном доме уполномочены на заключение договоров об использовании общего имущества на определенных общим собранием собственников условиях (п. 3.1 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ);

7) о наделении совета многоквартирного дома (если имеется) полномочиями на принятие решений о текущем ремонте общего имущества в многоквартирном доме (п. 4.2 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ);

8) о наделении председателя совета многоквартирного дома (если имеется) полномочиями на принятие ряда решений (п. 4.3 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ);

9) о создании ТСЖ собственниками помещений в нескольких многоквартирных домах, если данные дома расположены на земельных участках, которые имеют общую границу, что подтверждается информацией из государственного реестра недвижимости, и в пределах которых находятся сети инженерно­технического обеспечения и другие элементы инфраструктуры, предназначенные для совместного использования собственниками помещений в таких домах. Перечень имущества, предназначенного для совместного использования собственниками помещений в нескольких многоквартирных домах, определяется в соответствии с требованиями, установленными Правительством РФ (п. 1 ч. 2 ст. 136 ЖК РФ);

10) о создании ТСЖ собственниками нескольких расположенных близко жилых домов, дачных домов с приусадебными участками или без них, гаражами и другими объектами, если данные дома расположены на земельных участках, которые имеют общую границу и в пределах которых находятся сети инженерно­технического обеспечения и другие элементы инфраструктуры, предназначенные для обслуживания более чем одного жилого дома (п. 2 ч. 2 ст. 136 ЖК РФ).

 


Присоединяйтесь!