Многоквартирное бремя

Опубликовано 05.06.2014, автор .
Комментариев / просмотров: / 3031

У человека, живущего в собственном доме, не возникает вопрос: «Кто отвечает за обслуживание моего дома?» Это очевидно: сам владелец дома и отвечает. У собственников жилья в многоквартирном доме такой вопрос есть. Ответы на него могут быть разными, но практически никто не скажет: «Я». Хотя это именно так.

Да, есть исключения. Некоторые из нас живут в квартирах, которые им не принадлежат. Сейчас я говорю не о тех, кто жильё арендует у других горожан. Речь о жильцах муниципальных и государственных квартир. О тех, кто живёт, например, в «социальном» доме, или тех, кто не приватизировал свою квартиру. Условно такого человека можно назвать «квартиросъёмщиком», и за обслуживание дома, в котором находится такая квартира, он действительно не отвечает. Это делает муниципалитет или государство. Делает по одной простой причине: потому что является собственником жилья.

Как ни парадоксально звучит, но статус собственника квартиры и у муниципалитета, и у простого горожанина одинаков. Он предполагает равный для любого объём прав и, что важно, обязанностей. Одной из таких обязанностей является содержание не только самой квартиры, но и общего имущества дома. Того, что находится за входной дверью.

Здесь мы подходим к важному принципу: за содержание многоквартирного дома отвечают собственники квартир. И ответственность эта не ограничивается границами квартиры, нарисованными в плане БТИ. Пропорционально площади своей квартиры собственник отвечает за имущество, которое называется общим: фасад, подъезды, лестницы, подвал, чердак, крышу. Даже за лампочки, которые освещают всё перечисленное.

Многие удивляются, узнав, что они являются владельцами такого «богатства». Ещё больше удивления, часто перерастающего в неприятие, вызывает осознание того, что за этим богатством следует обязанность его содержать.

Два человека легко и быстро могут договориться. Прийти к соглашению троим или четверым уже сложнее. Сделать так, чтобы договорённости устраивали несколько десятков, а то и сотен людей – титанический труд. Поэтому принятие решения об управлении многоквартирным домом (МКД), когда общее имущество находится в собственности большого коллектива жильцов, требует особого подхода.

Жилищный кодекс России предлагает собственникам квартир три модели управления МКД:

1) непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме;

2) управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;

3) управление управляющей организацией.

Форму управления жильцы выбирают сами на общем собрании собственников помещений в МКД. На собрании голосуют метрами, и голос собственника квартиры площадью 85 кв.м значит больше голоса муниципалитета, имеющего в доме квартиру в 50 кв. м.

В Сарове наиболее распространена третья форма – управление управляющей компанией. Лидером по размеру обслуживаемой площади является муниципальная управляющая организация МУП «Центр ЖКХ». Так сложилось исторически, к этому привыкли, и любые изменения здесь нас пугают.

Главной особенностью этой модели управления МКД является то, что по всем вопросам собственник квартиры обращается только с управляющей организацией. Но управление МКД – это не только содержание и ремонт общего имущества. Это ещё и обеспечение дома коммунальными ресурсами: электричеством, отоплением, горячей и холодной водой, канализацией.

В этой схеме жильцы оплачивают услуги управляющей компании, а она несёт всю ответственность за качество и своевременность предоставления всех услуг перед жильцами и за полноту и своевременность оплаты коммунальных ресурсов перед их поставщиками. И поставщиков, как правило, не волнует, все ли жильцы и полностью ли внесли квартплату за отчётный месяц. Они требуют полную оплату ресурсов у управляющей компании.

Не секрет, что за многими собственниками квартир «висят» серьёзные долги по квартплате. Поэтому управляющей компании не хватает денег, собранных за коммунальные ресурсы, на погашение долга перед поставщиками. В таких условиях управляющая компания вынуждена направлять на погашение долга за, например, тепло и электроэнергию, деньги, собранные на ремонт и содержание общего имущества. Следствием этого являются загаженные подъезды и облупленные фасады.

Возникает вопрос: почему управляющая организация должна отвечать перед поставщиком ресурсов за жильца, который ресурс не оплатил? Причём в ущерб интересам порядочных собственников квартир, своевременно вносящих квартплату! С точки зрения экономики, для коммерческой организации (которой является, в частности, «Центр ЖКХ») это неприемлемо. Это ведёт к убыткам.

Две другие модели управления МКД основаны на самоорганизации жильцов.

В случае управления домом посредством ТСЖ, жильцы самостоятельно создают товарищество, которое нанимает всех нужных поставщиков и исполнителей. Риск возникновения убытков как в случае с управляющей компанией здесь остаётся, но есть преимущества.

Во-первых, ТСЖ – некоммерческая организация, получение прибыли не является целью её деятельности. Во-вторых, в состав правления ТСЖ входят жильцы дома, которые никогда не остаются равнодушными к тому, что происходит с домом, и лично заинтересованы в максимально качественном обслуживании. Примером тому служит ТСЖ «Ковчег» (ул. Московская, д.37), которое не только сумело ликвидировать задолженность перед ресурсниками, но за счёт уже появившейся экономии производит ремонтные работы по дому. ТСЖ созданы и в домах, которые обслуживает Коммунально-хозяйственная компания «ФДЖ». Достаточно взглянуть на дворы и подъезды этих  домов, чтобы понять, что управление через ТСЖ себя оправдывает.

Способом управления МКД, предусматривающим наиболее справедливые финансовые отношения участников, является непосредственное управление. В этом случае оплату услуг поставщиков по каждому ресурсу производит непосредственно сам жилец. И претензии поставщик уже не может предъявить управляющей организации. Он адресует их потребителю ресурса – собственнику квартиры. А управляющая организация средства, собранные на содержание и ремонт общего имущества, направляет по целевому назначению.

Многих в непосредственном управлении пугает то, что исчезает один ответственный и появляется несколько исполнителей. Но такая практика давно существует в других странах, где-то даже в более раздробленном виде. Те же западные страны и США демонстрируют развитый рынок жилищных услуг с узкоспециализированной деятельностью организаций в сфере содержания и ремонта жилья. Там инженерные сети внутри дома обслуживает одна фирма, приборы учета на системах теплоснабжения – вторая, насосы, установленные на системах теплоснабжения, – третья, бойлер – четвертая и т. д.

В Сарове уже есть примеры удачного применения модели непосредственного управления МКД. Например, дом №37 по ул. Лесной. Примечательно, что люди сами выступили с инициативой непосредственного управления и не жалеют об этом. Напротив, последовательно и убедительно доказывают преимущества этой формы управления.

Непосредственное управление невыгодно только поставщикам коммунального ресурса. Это понятно. Куда проще иметь дело с одним потребителем и плательщиком, который, к тому же, является крупным муниципальным предприятием. Но по факту ресурсы потребляют люди, и управляющая компания здесь – прокладка, лишнее звено в денежной цепочке. Но это звено гарантирует поставщику оплату ресурсов, и он всеми правдами и неправдами противится непосредственному управлению. Лучше лениво получать деньги одной платёжкой, чем работать с массой саровчан, не желающих платить за некачественные услуги.

Мы не призываем сплочённой колонной шагать под флагом непосредственного управления МКД. Мы призываем подумать, взвесить все плюсы и минусы. Да, старое – не значит плохое, но и новое не так страшно, как нам рисуют. Практика показывает, что наибольших успехов в управлении МКД можно достичь только путём объединения жильцов и их непосредственного активного участия в процессе. Это уже не только опыт других стран. Уже на «большой земле», уже в Сарове есть удачные примеры самоорганизации жильцов МКД. Это начало большого пути.

 

 

Алексей Волгин


Присоединяйтесь!