Общий дом – общее дело

Опубликовано 22.06.2017, автор .
Комментариев / просмотров: / 174

Многоквартирный дом – это не только квартиры и нежилые помещения. Это сложная система, включающая электрооборудование, трубы, лестницы, лифты, мусорокамеры, фасад и подъезды. Но кому они принадлежат? Кто и за чей счёт должен их содержать? Сегодня поговорим об этом.

Это моё
С квартирой всё понятно. Есть свидетельство о праве собственности. В нём написано – «собственник квартиры №13 Смирнов Иван Петрович». Это значит, что только Иван Петрович решает, какие поклеить обои в этой квартире, какую поставить мебель, пустить ли пожить в ней Клавдию Степановну, сколько тратить воды и электричества.
Свои решения собственник Смирнов претворяет в жизнь самостоятельно и за свой счёт. Вопросов к самому себе у него не возникает.

А это не моё
Когда собственник выходит из квартиры, ситуация меняется. Всё, что он видит за входной дверью, чаще всего воспринимается как нечто чужое. Не имеющее к уважаемому Ивану Петровичу никакого отношения.
«Всё, что вне квартиры – «жэковское». Такое мнение ещё живёт в умах жителей многоквартирников. А если «жэковское», то чувства хозяина к этому имуществу нет. А раз нет, то можно и лампочку выкрутить, и углы в подъезде громоздкой мебелью поотбивать, и кнопку в лифте поджечь. А что? В квартире-то у меня порядок, а за ней – хоть трава не расти.

Или всё-таки моё?
Когда-то так и было. Правда, квартиры принадлежали государству, но воспринимались они как собственные. И государство за всем следило: за кнопками в лифте, состоянием стен, светом в подъезде и водой в трубах.
С началом реформ в России у граждан появилась возможность приватизировать жильё. Оно постепенно перешло из государственной собственности в частную. Вполне логично, что избавившись от имущества, государство стало избавляться и от расходов на его содержание. Это нашло отражение в законодательстве.
В Гражданском кодексе РФ (ГК), главном законе, регулирующем имущественные отношения, есть статья 289. Она называется «Квартира как объект права собственности» и говорит следующее: «Собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома.»
Таким образом, всё, что находится за дверью квартиры, совсем не «жэковское». У этого имущества есть вполне конкретный хозяин – это все собственники помещений многоквартирного дома, как жилых (квартир), так и нежилых.
А какое имущество
общее?
Следующая статья Гражданского кодекса (ст.290) раскрывает понятие общего имущества:
«1. Собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.
2. Собственник квартиры не вправе отчуждать свою долю в праве собственности на общее имущество жилого дома, а также совершать иные действия, влекущие передачу этой доли отдельно от права собственности на квартиру.»
Жилищный кодекс РФ (ЖК) даёт более детальное понимание. В статье 36 указано:
«Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно:
1) помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы);
2) иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий;
3) крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения;
4) земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.»
Получается, что каждому собственнику квартиры или нежилого помещения также на праве собственности принадлежит кусочек трубы, кусочек лестничной площадки, подъездной двери, лифта, кусочек любой части дома, входящей в состав общего имущества. А собственность, как известно, надо содержать.
Гражданский кодекс говорит, что бремя содержания имущества несёт его собственник (ст.210 ГК). И Жилищный кодекс уточняет: собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме (ст.39 ЖК).
Как в анекдоте о еврейском взгляде на проблемы, решаемые за деньги, модно сказать, что собственность – это расходы. Пусть даже долевая, и на имущество, которое нельзя просто так взять и продать.

Не пользуюсь, но
плачу
Доля расходов на содержание общего имущества, бремя которых несет собственник помещения, определяется долей в праве общей собственности на общее имущество (ст.39 ЖК). В переводе с канцелярского языка это означает, что размер платы на содержание общего имущества зависит от площади квартиры. Чем она больше, тем больше плата, и наоборот.
Это единственная зависимость размера платы от физического показателя. Других связей закон не устанавливает. Об этом забывают те собственники, которые не хотят платить, например, за лифт, потому что не пользуются им. Как и те, кто не ходят по лестницам и считают, что не должны тратиться на их уборку и содержание.
Такие примеры постоянно встречаются в работе МУП «Центр ЖКХ». Как раз от собственников квартир на первых этажах поступают обращения о том, что они не используют лифт и задают вопрос, почему они за него платят.
Аргумент таких собственников прост: я не получаю услугу, поэтому платить за неё не должен. Но не надо забывать – это не услуга. Это расходы на содержание собственности на общее имущество дома. Закон не имеет исключений в этой части. Все собственники помещений, и жилых, и нежилых, должны одинаково нести эти расходы.
Точку в этом споре поставил Верховный Суд в свежем, июньском, постановлении пленума. «Наниматели и собственники обязаны вносить плату за содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме независимо от факта пользования общим имуществом, например, лифтом. Отсутствие письменного договора управления у собственника с управляющей организацией не освобождает его от внесения платы за содержание общего имущества», – цитирует постановление РИА «Новости».

Материал предоставлен МУП «Центр ЖКХ»


Присоединяйтесь!