Капитальные варианты

Второй год мы платим взносы на капитальный ремонт многоквартирных домов. Сомнений в законности платежа уже практически ни у кого не осталось. Теперь всё больше собственников задумываются о том, какая модель накопления денег на капремонт выгоднее. Продолжать ли платить в Фонд капремонта или открыть спецсчёт дома?

Как всё начиналось

История капремонта, как мы его знаем сегодня, началась в 2012 году.

25 декабря 2012 г. президент подписал закон, дополнивший Жилищный кодекс новой главой, посвящённой капремонту. В вопросе о том, за чей счёт должны ремонтироваться дома, была поставлена точка. Законодатель установил, что расходы на капитальный ремонт многоквартирного дома несут собственники помещений в этом доме.

Возложив расходы на собственников, государство оставило за собой право их собирать. Для этого органы госвласти субъектов РФ получили полномочия по созданию региональных операторов капремонта. В нашем случае им стал учреждённый правительством области некоммерческий фонд – «Фонд капитального ремонта многоквартирных домов Нижегородской области» (ФКР НО).

Запускать систему капремонта пришлось органам местного самоуправления. Сейчас мало кто помнит, но именно городской администрации в лице департамента городского хозяйства пришлось инициировать в каждом многоквартирном доме общее собрание собственников. На собраниях нужно было решить вопросы, связанные с формированием фонда капитального ремонта. И уже тогда можно было открыть спецсчёт дома. Но для этого нужен кворум, а подавляющее большинство собственников квартир собрания проигнорировало. Для таких случаев было установлено правило: если собственники не приняли решения о том, где будут копиться их деньги на капремонт, средства будет собирать региональный оператор.

Областным правительством был установлен размер минимального взноса. Он составил 6 руб. 30 коп. с квадратного метра квартиры и не изменился до сих пор. Поскольку решений о другом, большем, размере взноса ни один дом не принял, мы платим деньги на капремонт исходя из минимального размера.

Фонд или «Фонд»?

Со взносами на

капремонт тесно связано понятие «фонд капитального ремонта». Оно используется в двух смыслах, которые важно уметь различать.

Главное, на наш взгляд, определение содержится в ст.170 ЖК. Оно заключается в том, что «фонд капитального ремонта» конкретного многоквартирного дома – это совокупность всех денег, собранных на капремонт. Сюда включаются уплаченные собственниками взносы, пени за просрочку их уплаты, проценты за пользование денежными средствами, средства государственной и муниципальной поддержки, привлечённые собственниками кредиты и займы на капремонт.

Другое определение относится к региональному оператору. Чаще всего при упоминании о «фонде капитального ремонта» имеется в виду организация, собирающая взносы. Тот самый ФКР НО.

Как формируется фонд?

Платить взносы на капремонт – законная обязанность собственников помещений в многоквартирном доме наравне с коммуналкой. 12 апреля 2016 г. Конституционный Суд положил конец спорам по этому вопросу, признав положения Жилищного кодекса о капремонте соответствующими российской Конституции. Поэтому жителям конкретного дома правильнее подумать о том, каким образом эффективнее собирать взносы на капремонт именно их дома.

Существует два способа накопить деньги. Самым распространённым, благодаря инертности большинства собственников квартир, стал сбор взносов региональным оператором. Поэтому в квитанциях на оплату жилищно-коммунальных услуг получателем платежа значится ФКР НО и деньги уходят на его расчётный счёт.

Второй способ рассчитан на активных собственников. Он заключается в открытии специального счёта в банке и накоплении на этом счёте денег на капитальный ремонт конкретного дома.

Преимущества и недостатки

Когда фонд капремонта «держит» региональный оператор, это напоминает кассу взаимопомощи. Календарная очерёдность ремонта домов за счёт собранных ФКР НО взносов определяется региональной программой. Дома, которые стоят в начале очереди, за время, прошедшее с начала уплаты взносов, естественно, не смогли собрать денег, достаточных для финансирования капремонта. Недостающие средства ФКР НО берёт из взносов других домов, чей капремонт запланирован на более поздние даты.

Происходит как бы «авансирование» ремонта одних домов за счёт других. В последующем взносы, поступающие с отремонтированных домов, пойдут на закрытие «авансов» и будут использованы для ремонта других домов.

Именно эта ситуация беспокоит всё большее количество собственников квартир. Особенно в тех домах, сроки капремонта которых отнесены на 2034-2043 годы. Собственники опасаются, что за это время может случиться всё, что угодно, и накопленные в далёком ФКР НО средства «сгорят».

Защитой от такого риска может стать открытие специального счёта. Ведь деньги со спецсчёта могут пойти только на капремонт дома, который его открыл, и никуда больше.

У модели со спецсчётом можно выделить один недостаток. Потребность в капремонте может назреть раньше, чем планировалось. А денег, накопленных на спецсчёте, на все работы может не хватить. ФКР НО смог бы использовать деньги из «общего котла», а дом со спецсчётом такой возможности не имеет. Конечно, остаётся надежда получить государственную или муниципальную поддержку. Но в сложной экономической ситуации последних лет вероятность такой поддержки стремится к нулю.

Как перейти на спецсчёт

От собственников квартир домов, находящихся под управлением МУП «Центр ЖКХ», всё чаще поступают просьбы разъяснить порядок перехода от ФКР НО на спецсчёт.

Принять такое решение могут только собственники помещений в многоквартирном доме. Для этого нужно провести общее собрание собственников (ОСС).

В повестку дня ОСС включаются следующие вопросы:

1) об изменении способа формирования фонда капитального ремонта со счёта регионального оператора на специальный счёт;

2) о размере ежемесячного взноса на

капремонт (он может быть больше или равен минимальному размеру);

3) о выборе владельца специального счёта;

4) о выборе банка, в котором будет открыт специальный счёт;

5) о выборе лица, уполномоченного на оказание услуг по представлению платёжных документов на уплату взносов на капитальный ремонт на специальный счёт, об определении порядка представления платёжных документов и о размере расходов, связанных с представлением платёжных документов, об определении условий оплаты этих услуг;

6) о выборе лиц, которые уполномочены действовать от имени собственников помещений в многоквартирном доме;

7) об определении размера и источника финансирования расходов по содержанию специального счёта.

Владельцем специального счета может быть:

- товарищество собственников жилья;

- осуществляющий управление многоквартирным домом жилищный кооператив;

- управляющая организация, осуществляющая управление многоквартирным домом на основании договора управления;

- региональный оператор.

Решение ОСС о переходе на спецсчёт направляется ФКР НО в течение пяти дней с момента принятия. Решение ОСС вступает в силу через один год после его направления региональному оператору. Не позднее пяти дней с момента вступления решения ОСС в силу ФКР НО перечислит накопленные им взносы на капремонт на специальный счёт дома.

Из прошлых публикаций читатели «ГС» знают, что проведение общего собрания собственников – процесс сложный, требующий знания и тщательного соблюдения многочисленных требований правовых актов. Если ваш дом пришёл к выводу о необходимости перехода на спецсчёт, МУП «Центр ЖКХ» окажет помощь по организации проведения общего собрания собственников и юридического оформления его результатов.

Для этого необходимо обратиться в отдел по работе с населением, который располагается по адресу ул. Шевченко, д. 27 А, первый этаж (тел. 3-68-60, 3-51-42).

Материал предоставлен МУП «Центр ЖКХ»