+ 304 000 000

27 августа в городской администрации состоялся аукцион. На продажу было выставлено право на заключение договора о развитии застроенной территории. Речь идет о земельном участке площадью 18,5 гектаров, расположенном в границах кварталов 2, 3, 6 микрорайона 22. Победителем аукциона стал Фонд «Доступное жильё», поднявший цену с 70 000 000 до 304 000 000 рублей.

56 миллионов рублей ФДЖ должен заплатить до 20 декабря этого года. Еще 234 миллиона – до 20 декабря следующего года. Обратите внимание: 304 000 000 рублей – это плата только за право заключения договора о развитии застроенной территории. Кроме этого, ФДЖ обязан:

- снести 20 муниципальных жилых домов;

- в течение полугода передать в городскую собственность благоустроенные, готовые к заселению жилые помещения для выселяемых гражданам (по договоренности с ними):
2-х или 3-комнатную квартиру общей площадью не менее 59 кв.м;
1-комнатную квартиру общей площадью не менее 35,8 кв.м;
3-комнатную квартиру общей площадью не менее 61,3 кв.м;

- уплатить выкупную цену за изымаемые жилые помещения собственникам таких помещений;

- в течение года разработать документацию по планировке территории;

- осуществить строительство объектов, предусмотренных документацией по планировке территории;

- осуществить строительство предназначенных для обеспечения нужд застроенной территории объектов инженерной инфраструктуры;

- осуществить строительство парка в квартале 6 МКР–22.

Развитие территории (ее застройка и благоустройство) должно быть завершено не позднее 1 ноября 2015 года. Объекты инженерной инфраструктуры и парк должны быть переданы в городскую собственность.

Даже не сведущему в вопросах развития территорий человеку понятно – проект серьезный и затратный. Помимо расходов на реализацию перечисленных мероприятий ФДЖ еще будет платить арендную плату за 18,5 гектаров земли до ноября 2015 года.

Аукцион был жаркий. Аукционист сделал 234 шага, это значит 234 раза один из участников поднимал карточку, каждый раз увеличивая цену на 1 миллион рублей. Значит было, за что биться. Это объясняет солидный состав участников торга: «Агентство недвижимости ФСР», ФДЖ, «Союз профессиональных строителей», предприниматель П. Харитонов, «Инвестстрой-Приволжье», «СаровГидроМонтаж» и «СКМ Групп». Шестеро участников – известные в Сарове строители и девелоперы. «СКМ Групп» — крупный девелоперский холдинг с обширным портфолио реализованных по стране проектов.

По информации сайта http://www.sarov24.ru в результате выполнения проекта развития территории планируется сдать 50 000 кв.м. жилья. С учетом самой скромной в Сарове стоимости квадратного метра на первичном рынке в размере 55 000 рублей, выручка от реализации проекта составит 2 750 000 000 рублей. Это без учета дохода от строительства коммерческой недвижимости: магазинов, офисных помещений, точек общественного питания. Общий объем выручки можно спрогнозировать на уровне 3 миллиардов рублей. Даже приняв во внимание нагрузку в виде парка, инженерной инфраструктуры и передаваемых городу квартир, проект развития 2-й очереди 22 микрорайона выглядит экономически выгодным и привлекательным. Тем не менее, представитель ФДЖ Игорь Беляков (в интервью он назван директором фонда, хотя по информации официального сайта ФДЖ его директором является Евгений Дидиченко) итоговой ценой аукциона явно не доволен.

В интервью «Каналу-16» Беляков жалуется: «Пришли варяги, подняли цену до немыслимых высот, кто их допустил – я не знаю. Сейчас люди получат примерно тысяч на 8-10 дороже квадратный метр».

Такая позиция для победителя аукциона на первый взгляд выглядит странной. Никто не заставлял ФДЖ гнать ценник вверх и получить право на застройку за 304 миллиона рублей. Если бы Беляков не поднял руку последним, то победителем за 303 миллиона стал бы московский инвестор «СКМ Групп», который вряд ли стал бы возмущаться тем, что «местные разогнали цену». Это бизнес, не уверен – не участвуй. Но давайте разберемся в ситуации.

Обратите внимание на слова Белякова «кто их допустил – я не знаю». Конечно, он знает, кто их допустил. Это публичная информация. Всех, кто участвовал в аукционе, включая ФДЖ, допустила комиссия по проведению торгов. Беляков, видимо, хотел сказать другое: как администрация вообще посмела допустить крупного игрока к участию в аукционе, зная, что на него идет ФДЖ? Видимо поэтому ФДЖ ведет себя как слон в посудной лавке, полагая, что администрация, наплевав на интересы саровчан, должна «прогнуться» и отдать землю под застройку только ему и по минимальной цене. 304 миллиона – значительная потеря для «жирных котов». А то, что администрация ради их личных интересов должна была серьезно нарушить закон, чтобы не допустить «СКМ Групп» к участию в торгах, их не волнует. Волнует лишь наполненность своей «миски».

Закономерно возникает вопрос: где ФДЖ возьмет 304 000 000 рублей? Может быть от реализации текущих проектов? Но их – по пальцам пересчитать: «Яблоневый сад», жилой дом № 37 по проспекту Музрукова и комплекс таунхаусов и коттеджей на Садовой. На сколько нам известно, деньги по этим проектам с участвующих в них людях уже получены и распределены. Вряд ли ФДЖ удалось аккумулировать 304 миллиона рублей (~10 миллионов долларов США) свободных денег.

Предприниматель в таком случае может обратиться в банк и получить кредит. Но ФДЖ – фонд, существующий за счет добровольных пожертвований. Некоммерческая организация, не занимающаяся предпринимательской деятельностью и не преследующая получение прибыли. А прибыль для банка – источник погашения кредита. Поэтому коммерческий банк вряд ли будет рассматривать живущий на взносы фонд в качестве потенциального заемщика.

Остается третий вариант: деньги фонду кто-то даст. Нельзя исключать и договоренность некоторых участников аукциона, и сумма поделится, например, на троих – по 100 миллионов под совместное освоение земли. Неплохо смотрелось бы партнерство ФДЖ, «СаровГидроМонтажа» и П. Харитонова. Хотя есть в Сарове одна организация, которая легко может дать фонду 10 миллионов долларов – ВНИИЭФ. И, судя по уверенному поведению Белякова, приведшему аукцион к отметке в 304 000 000 рублей, какие-то гарантии у него есть. И под бравурные отчеты о скорой сдаче какого-нибудь «ГрушОвого сада» новые сверхприбыли растворятся в бесконечных «стройинвестах».

«Какие сверхприбыли?», — спросите Вы. Даже не касаясь разницы между себестоимостью жилья (теми деньгами, которые застройщик платит за строительство) и той ценой, которую застройщик берет с покупателей, можно смело говорить, что работать в ноль ФДЖ не собирается. Вот слова Белякова: «…люди получат примерно тысяч на 8-10 дороже квадратный метр». Не гоняющийся за прибылью некоммерческий фонд собирается компенсировать расходы в 304 000 000 рублей за счет горожан. Но если ФДЖ деньги для внесения платы за право застройки дадут безвозмездно, то 8-10 тысяч с метра – чистейшая прибыль. А если деньги придется возвращать, то прибыль все-равно будет. 8-10 тысяч с метра – это 400-500 миллионов с 50 тысяч кв.м. Возвращают 304 миллиона, остается 96-196 миллионов. Неплохая прибавка к зарплате, правда? Есть, чем рисковать. К тому же неизвестно, к чему могло привести появление на саровском рынке недвижимости серьезного игрока федерального уровня. Не исключено, что к падению явно завышенных цен на жилье.

Подобная ситуация вряд ли возникла, если бы ФДЖ был частным хозяйственным обществом. У частного собственника каждая копейка на счету, и вывод менеджментом из бизнеса хозяина 10 миллионов долларов стоил бы предприимчивому директору должности. Но сегодня мы имеем, то что имеем. Посмотрите и сравните проекты «СКМ Групп» и проекты ФДЖ. Думаю, что жить хотелось бы в жилых комплексах, построенных москвичами. А придется сами понимаете в чем…

А. Волгин